年前比较适合置业 冷市下多考虑投资性价比

主持人语

楼市调控持续发力，长沙众多刚需项目加大了促销力度，以价换量。然而，与此形成鲜明对比的是，长沙部分**楼盘却逆势飘红，甚至还出现逆市增长。放眼全国，**物业正成为冷市下的一抹亮色。12月6日至7日，青岛举行****物业展;在广州，富力两**项目持续**……

与此同时，通胀压力仍在延续。10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨5.5%。如何不让手中的资金缩水?年底，不少手中有闲*的市民正在寻找出口。

调控与通胀等多重压力之下，置业心理已发生了微妙的转变。选择具有更高保险系数的保值产品已经成为众多投资者的共识。对于投资者而言，越是占据稀缺资源的产品，越具有抗风险性，其后期的保值性越有**。于是，**物业顺理成章地走入置业视野。

而随着相关部门严控对容积率在1.0以下别墅用地的审批，越来越少的土地用于别墅开发，其中，占据*特山水资源优势的**物业更是愈来愈稀缺。调控下，该如何出手投资物业，应该**考量哪些因素?

很难抓到*低点，但年前比较适合置业

主持人：调控一年，目前楼市是否已经到了底部?可否尝试进入抄底?未来三到五年，房地产领域哪些物业还有较大的增长空间?

刘梅(长沙北辰地产营销总监)：房地产是一个消费和投资并重的二元性产品。我们一旦只关注到投资价值的时候，就已经脱离了它的本原。我觉得房子值不值得买，要从两个方面去看：一是居住价值能不能得到很好的实现，二是资源是否有投资价值。任何时候都是合适的投资机会，任何时候也不是合适的投资机会，取决于你做什么样的价值判断。

卢鸿剑(金地集团长沙地产公司营销经理)：目前楼市是否已经到底部?不是说只有价格一个因素能确定的，包括银行利率等综合因素。是不是可以尝试进入抄底呢?普通人要抓住*低点不太可能，但是公历年底不少品牌公司有销售指标任务，会抓紧机会出货回笼资金，所以这个时机相对比较合适。未来，占据了稀缺资源的，不管是地段资源还是别的资源，肯定是有一定的成长空间的。

唐雪峰(长沙金科营销管理部经理)：一般而言，年底买房子是相对合适的。上市公司需要很多数据支撑这个年报，所以基本上也会采取非常低的利润，高于成本价上一点点的空间来冲业绩。如果出手，还是要选择品牌企业的项目。

崔莹(世联长沙公司策略资源中心总经理)：要在你有需求的时候买房子，然后根据资金结构、物业回报率等来判断是否出手买房，并不是说到了谷底就可以去抄底。也许它还要下行，也许它会往上走。哪种物业更具有增长空间?占据稀缺资源，尤其是非常好的地段在任何时候都是值得投资的。

彭小堃(随意居装饰董事长)：从银行下调存款准备金率与人民币兑换美元的贬值来看，目前企业资金链肯定有一些压力，包括各个开发商。我认为如果说刚性需求，不可能抓到*低点，相对低，或者是相对合理的价位是可以出手的。哪些物业有较大的增长空间?目前长沙写字楼市场尚不成熟，而一线城市写字楼非常专业，售价也不低，个人认为这方面投资价值较大。

李克浪(湖南省文化艺术产业集团董事长)：长沙这个地区在全国范围内，房价应该是趋于比较理性的状态，在目前这种调控情况之下，很多大型房企加大了促销力度，一些想要买房子的市民，在年底前可以择机出手。品牌房企做出来的好产品，而且在理性范围之内，我相信市民会接受。

品牌、品质、资源、物业综合考虑

主持人：调控趋紧，手中有闲*的置业者该如何投资物业?有观点认为，**物业更具保值增值空间，大家怎么看待这一现象?投资**物业，应该考虑些什么因素?

彭小堃：首先，我认为规模比较大的楼盘值得投资;其次，大盘里面的社区铺面，相比市场商铺的价位更便宜，且有固定的社区消费人群，相对而言风险系数较小，比较保险，有投资价值。

刘梅：类似像北辰三角洲这样的超级大盘，具备投资价值。为什么?因为这样的企业会把风险考虑得更多一些，盈利放在风险之下，保证物业没有太大的风险。同时，在配套这个方面，也是尽可能地从降低风险的角度来考虑，总是提升产品的附加值，如商业配套，教育配套，交通配套等都是为了规避风险。事实上，在不断地把附加值加上去的时候，物业价值也上升了。

崔莹：第一个是大品牌，第二个就是未来的物业管理，第三个就是品质，第四个就是未来的资源占有，这四个维度决定了项目的综合价值。经历过2008年后，我们发现保值性强的，第一个是**物业，它的物业品牌有**，稀缺度有**，地段价值有**，品质有**。第二个是小户型，抗风险能力强。相比来说，**物业保值增值空间会更稳定一些。但是一般都是根据自己的资金结构来做衡量，不能盲目地投资。

卢鸿剑：从**物业投资来说，投资大盘物业的一期或者说前期肯定不会错的。一个大盘，一期基本上都会比较好，而且在营销策略上也都是“低开高走”，而不会“高开高走”的。此外，投资还要考虑资源、地段、景观以及教育配套等因素。

唐雪峰：投资的话，第一个是看自有资金持有的状态，不要跟风。像工薪阶层，他们投资可以倾向于小户型，60到90平方米的，一是总价便宜，二是好出租;对于中层阶级的话，可以选择商业;**人群可以考虑**豪宅，或者是一线江景房。但是，价格并不一定要*便宜，还要考虑风险性，考虑物业增值的空间是不是*大。

李克浪：品质好的东西应该就是**物业，除了楼盘本身的品质外，配套同样非常重要。像辉煌**城，引入了湖南省文化艺术幼儿园，它可以整合歌舞团、杂技团、话剧团、木偶戏剧团等艺术资源，师资力量很强。所以，投资物业，要选择品质好的物业，而且要注重文化配套。

冷市下多考虑投资性价比

主持人：长沙**物业的未来趋势如何?其投资趋势和投资陷阱可能会在哪里?

崔莹：未来长沙**物业会发展到哪个阶段?有多少做**物业的企业扎根长沙，投入进去，对这个趋势发展有重要的决定性。接下来几年，长沙**物业的品质发展到什么水平，很大程度上，取决于市场的供应和需求。就投资而言，一是要考虑投资性价比，二是买品牌的物业，三是要了解政府部门的规划。

卢鸿剑：长沙**物业的未来趋势肯定跟城市经济发展相关。长沙是中国首个高铁枢纽城市，武广高铁与沪昆高铁交会，同时，地铁一号线和二号线正在建设。这些给长沙未来的发展提供了**。我个人认为，**物业分为三类，一是地段，像五一广场;二是资源，像景观资源;三是物业品质。归结到一起，就是资源。

刘梅：**产品一定要有高投入的，高投入就意味着需要相应的价格来支撑。**项目不可能*立存在，一定建立在房地产整体品质提升的基础上。可以肯定的是，长沙有这样的发展空间。首先，长沙正在向**化大都市迈进，有空港资源，有高铁资源。同时，在承接珠三角的产业结构转移。在这个基础上，长沙未来的三到五年会有一些**产品涌现出来。

彭小堃：在每个阶段，**物业是相对而言的，除了资源外，还靠投入。我个人认为**物业必须赋予一定的特性，包括未来的趋势，还可以打一些生态概念，做一些生态方面的建设，打造绿色建筑，赋予一些新的东西。投资陷阱*大的就是开发商的开发实力，如果开发商没有强大的实力作为支撑，很有可能资金链会断。

李克浪：在目前的房地产调控过程中，企业要修炼内功，把自己的产品做到极致，把自己的服务做得*好。这是*关键的。同时，还要调整产品结构，以前可能说人民需要的是居住，生活的一个空间，现在可以做一些适当的调整，把需求引向文化、环境等方面，多做一些城市发展需要的产品出来，多做一些有文化内涵的产品出来，多做一些具有可持续发展的产品出来