提前还房贷还需细盘算，四种状况不宜提前还

2011年已经走到尾声，再过一个多月就是2012年，明年房贷就将按照*新的利率， 5年期以上商业房贷基准利率为 7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询**，是否现在就要通知银行准备提前还贷？对此，不少理财师对什么房贷适合提前还，什么房贷应该按兵不动，如果提前还贷应该注意什么事项出谋划策。

　　四种状况不宜提前还

　　*先是已享受7折至85折优惠利率的房贷*不应该还，因为这样低的利率很可能是过了这村没那店了。以5年以上贷款利率为例，加息后基准利率为7.05%，如果享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。以85折计算， 100万20年期的*套房贷款，加息每月月供增加额不过百余元，对借款人日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调，在目前*套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。

　　其次是等额本息还款已到中期的不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

　　第三是等额本金还款期已过1/3的不宜提前还。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过 1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。

　　第四种是投资收益高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时时风险迭出，但如果不贪心，一**10%还是很有希望的。尤其对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道*不到更高的收益，但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。

　　两种情况适合提前还

　　理财师认为，处于还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较为划算。提前还贷注意三个问题：一是问清银行要求，如是否要收违约金。二是准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。三是及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说**是属于自己的财产。