潘石屹说开放的公司才能有力量

SOHO中国过去的散售模式一直倍受怀疑。潘石屹解释说：“你一旦持有了，就没*了，就不能搞新的项目。尤其在前些年，我们公司的资金规模不够大的情况下，更是这样。”

在过去一年多的时间里，SOHO中国完成了8笔收购，全部位于上海。并购额超过150亿元，并购面积超过100万平米。但是，同那些一年并购上百个项目的房地产开发商相比，“我们个位数的(并购)在这个行业里面简直都不算什么。”潘石屹笑着说。去年，SOHO中国的合同销售额是109亿元，营业收入为57亿元，跌出了《**》中国500强。之前，SOHO中国曾在2010年位居第272名，2011年位居第185名。

这150万平米的自持物业什么时候能为它的主人带来滚滚财源呢?SOHO中国预计，未来公司将拥有每年40亿元的租金收入，相当于每天每平米7块多*，但那将是在5年之后。“在转型过程中碰到的**个问题，”潘石屹说：“就是你有多少*，你的*能不能支撑你转过去。”

散售模式的好处在于，“一销售房子，*马上就来了。*早的时候，(房子盖到)正负零就开始销售了，*就来了。到了房子建好之后，*后一笔*就来了。”潘石屹说：“当你的房子一旦持有的话，每年的租金收入其实跟销售额是没法比的。”

美好的散售时光显然令潘石屹颇为留恋，但是他对SOHO中国的成功转型也非常乐观。“我们现在可以动用的现金是150亿元，净负债率只有20%。”如果在转型过程中，这个*“花完了还不够”的话，潘石屹认为他还有一个杀手锏就是“提高负债率”，而且“还有非常大的空间。”

支持潘石屹如此乐观的理由，还包括北京和上海高涨的租金和极低的空置率。“北京和上海办公楼的出租市场是我做房地产有史以来*好的时候，从来没有过这样的时候。一般，每年的租金上涨5%~10%就不得了了。去年一年，北京上涨了73%。别人**不知道在北京发生什么事情，在全世界任何地方都不可能(发生这样的事情)。”

在中国经济持续低迷的背景下，如此高涨的租金，背后的动力是什么?“我也不知道。”潘石屹**坦率地说：“多少人问我，还有好多**问我。”但是，他也断言今天的这种上涨是“不会持续的”。“每年涨70%多的这种情况下是天上掉馅儿饼。千万不要基于每年租金上涨70%作为你这个数学模型的假设，这个东西肯定就错了。”

去年，SOHO中国完成了150亿元的收购额。今年初披露的年报上，并购计划下降到100亿元。虽然潘石屹一直强调手里还有150多亿元现金，但是，他承认，今年实际的并购金额可能要低于这个数字，原因是要“为完成转型做准备”。“如果我们都拿着*买地了，你又不能销售，这个房子就(可能)建不起来了，就可能成为烂尾楼了。或者是工程款又付不出去了，工地上拖着不干活了，这个东西影响都非常大。”潘石屹说：“作为上市公司要精打细算，一定不要让这样的情况发生。”